五倍股票杠杆但空间场景仍然很丰富

　　2022年，绿城在北部新城一口气推出三个新盘，命名为海棠三子，创下超130亿元的销售成绩。后来，海棠系又在云谷等板块落地，成绩也都不错，前几天入市的绿城·悦海棠，作为云谷首个不限价新盘，涨价近5000元/平方米，中签率仍然只有15%左右，首开热销。

　　紧跟着悦海棠的节奏，绿城在之江的知海棠也放出了即将开盘的消息，这是绿城在杭州打造的第八个海棠系产品。不过这一次，项目所在板块和周边配套并不占优势，知海棠或许会面临比较大的销售挑战。

　　之江南板块推出首宗宅地周边环境配套有所欠缺

　　这两年之江板块的供地主要集中在两个区域，一个是之江核心区，即围绕之江文化中心的区域，比如建发打造的云启之江，华润打造的沄璟文华轩等，周边配套非常齐全，包括西投银泰城、浙大一院之江院区、之江一中等，离地铁也很近。进入不限价时代后，该区域新房价格涨了不少，像沄璟文华轩最后一次加推，均价已达到46719元/平方米。

　　另一个主要的新房供应地就是沿江这一块，在限价时代和之江核心区同为37500元/平方米的限价。不过，因为距离核心配套比较远，去化一般，像云涌之江已经卖了近一年的时间，至今还有60多套房源在售，并且很早就开启了中介分销。

　　相比之下，绿城·知海棠的位置还要更偏，它位于四号浦以南，属于之江南板块推出的首宗不限价宅地。如果去现场实地看，感受会更明显，往四周望去几乎都是农田，相当于“开荒盘”。据置业顾问介绍，项目的南侧和西侧均为住宅用地，东侧的沿江地块为商业商务用地，不过都还未出让。

　　交通方面，距离知海棠最近的地铁站，直线距离也有2公里，需要坐接驳车。开车出行的话，有两条主要干道，走紫之隧道可以直达未来科技城，走之江大桥则直通滨江，而这两个区域也正是知海棠意向购房客群的主要来源。

　　另外，此前杭州市城市基础设施建设管理中心曾发布过梧桐路隧道工程相关招标公告，如果这一工程落地贯通，之江大桥拥堵的现状将大大缓解，从知海棠到滨江区域的通勤路也会更加便捷，这也算是一个期待。

　　教育上，周边有梧桐居幼儿园、学军小学云栖校区以及十三中钱塘风雅中学。至于其他方面的配套，知海棠还得依靠之江核心区，基本需要开车出行才能享受到。

　　产品设计实用性很强

　　首开户型更偏向年轻家庭

　　知海棠全盘体量不小，共打造了18幢住宅，其中3幢为16层，15幢为17层，共791套可售房源。据置业顾问介绍，知海棠是之江板块首个架空平台设计的新房，整体抬升了3.2米，另外还是板块第一个做封闭式阳台的。

　　小区内部没有做集中的会所，但空间场景仍然很丰富。目前已呈现的就有会客厅、童玩区、艺术空间等，整体贴合板块的气质，实用性比较强。尤其童玩区，非常惊喜，面积达到488平方米，层高达到约8米，并且做到动静分区，功能多样，有阅读空间、绘画空间、四点半学堂以及非常丰富的游戏区。此外，以后小区中央还会做泳池，整体配置不错，符合“3字头”楼盘的定位。

　　“首开是最靠近售楼处的两幢，2号楼和4号楼，预计最快8月底取证。”据置业顾问介绍，户型设置上，知海棠也做得很丰富，一共有6个面积段，最小106平方米，最大164平方米，可以满足各类家庭的需求。首开楼幢户型面积有106平方米、109平方米和128平方米。

　　其中，106平方米的户型做了三房两厅两卫，四开间朝南，南向面宽达到12.5米，采光不错。另外，因为做了封闭式阳台，阳台一半面积算赠送。

　　109平方米的户型都是边套，也做了三房两厅两卫，大横厅设计，拥有双阳台，主卧还预留了做步入式衣帽间的空间。128平方米的户型做了四房两厅两卫，三个卧室朝南，同样拥有双阳台。

　　值得一提的是，这几个户型的设计都预留了大量的储藏空间，在知海棠的清水样板房中也可以看到绿城已经提前做了很多柜子，比如玄关柜、几个卧室的衣柜以及客厅的储藏柜等，实用性很强，真正做到了拎包入住。

　　放风价3.35万元/平方米

　　期待为板块实现开门红

　　至于大家最关心的价格，一个月前项目售楼处刚开放期间，放风价是3.5万元/平方米。临近开盘，放风价反而有所降低。记者到访时，置业顾问给出的参考价是3.35万元/平方米，这也是目前之江板块的最低价。拿起步户型106平方米计算，总价门槛335万元，对刚需家庭非常友好。

　　项目周边距离比较近且相对新一些的二手房是禹洲滨之江，杭房数据显示，小区目前共有239套房源挂牌，挂牌均价3.67万元/平方米。在整个之江新城，算是成交比较活跃的小区，今年1—8月共成交了59套房源，一季度成交均价基本在3万元/平方米以上，二季度和三季度则明显有所下降，8月成交的4套房源，均价仅2.72万元/平方米。

　　不过，禹洲滨之江的参考价值也不是很大，毕竟知海棠由绿城打造，两者的品质差距不是一星半点。

　　此外，3.35万元/平方米的放风价，不禁让人想到了云涌之江。去年9月，限价3.75万元/平方米的云涌之江迎来首开，首开直接给出9折优惠，折后均价也是3.35万元/平方米，推出的149套房源顺利摇了起来，中签率在60%左右。不过后劲不足，后面的五次加推都遭遇流摇。

　　时隔一年，之江再度迎来低于板块限价的新品，有着绿城品质加持，产品力更新换代的知海棠，能否为之江南创造热销开篇，答案不久之后就将揭晓。

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